Cascina Maino, doveva essere pronta a marzo: ora spuntano una variante e 546mila euro

La prima data era il 31 marzo 2026. Poi, nei documenti di ALER, la conclusione del recupero di Cascina Maino è stata fissata con maggiore precisione al 10 marzo, con il collaudo previsto entro lo stesso mese. Sei mesi dopo, il Comune di Monza cerca un gestore per il bar della cascina e, nelle ultime righe del bando, inserisce una clausola: la procedura di collaudo è ancora in corso di definizione e l’amministrazione non riconoscerà somme all’aggiudicatario in caso di slittamento dei tempi.

È il 21 settembre 2026. La nuova caffetteria è pronta per essere affidata sulla carta, mentre per conoscere il giorno in cui potrà effettivamente aprire bisogna ancora aspettare.

Il bar occupa appena una parte di Cascina Maino, edificio storico del quartiere San Donato destinato a diventare un centro civico e sociale. Ma il bando permette di riaprire una vicenda ben più ampia, che riguarda un intervento di rigenerazione urbana da oltre 15,5 milioni di euro, un progetto rivisto nel corso degli anni, una perizia di variante e un calendario dei lavori che nei documenti pubblici ha cambiato più volte forma.

C’è anche un’altra questione, tutta economica: nei bilanci di ALER compaiono due importi differenti per l’appalto che comprende il recupero della cascina. La differenza supera mezzo milione di euro. Non è ancora possibile stabilire se dipenda dalla variante o da una diversa esposizione delle voci contrattuali, ma è abbastanza per chiedersi quale sia il costo aggiornato dell’intervento.

La promessa di marzo e il cantiere che ha cambiato calendario

Bisogna tornare al dicembre 2023. Il Comune presenta il grande progetto per il quartiere di via Bramante da Urbino: nuovi alloggi, efficientamento energetico delle case popolari, percorsi ciclopedonali, spazi pubblici e recupero di Cascina Maino. L’investimento complessivo è di 15.508.536 euro, finanziato attraverso il programma PINQuA e altre risorse pubbliche. Non sono quindici milioni destinati alla sola cascina, ma all’intera trasformazione del quartiere.

Nella comunicazione dell’amministrazione c’è anche una scadenza, legata al calendario del PNRR: tutto dovrà essere concluso entro il 31 marzo 2026. Per recuperare Cascina Maino sono previsti dieci mesi di lavori.

Due anni più tardi, il 22 dicembre 2025, il sindaco Paolo Pilotto e il vicesindaco Egidio Longoni visitano il cantiere insieme ai tecnici. La conclusione della ristrutturazione della cascina viene ancora indicata per la fine di marzo. È una rassicurazione che arriva dopo mesi difficili, segnati da verifiche archeologiche, bonifiche e dal cedimento di una porzione dell’edificio durante l’estate.

Il cantiere, però, non arriva al traguardo annunciato. A metà marzo 2026 lo stesso Comune comunica che alla cascina si continuerà a lavorare ancora per qualche mese, d’intesa con la Soprintendenza.

Nel frattempo, le previsioni si modificano anche negli atti di programmazione. Per gli spazi verdi esterni alla cascina, il PIAO comunale arriva a indicare dicembre 2026 come termine dei lavori: una scadenza riferita a quelle opere, non automaticamente all’intero edificio, ma comunque significativa per comprendere come sia cambiato il calendario della riqualificazione.

A settembre, infine, arriva il bando del bar. E con esso la precisazione sul collaudo ancora in definizione.

ALER prevedeva il collaudo a marzo. Il monitoraggio regionale lo colloca a settembre

La vicenda presenta però un passaggio che non può essere ignorato e che impedisce di raccontare il collaudo come una scadenza semplicemente mancata.

Nella relazione al bilancio preventivo 2026, ALER indica il 10 marzo come data prevista per la fine della ristrutturazione integrale di Cascina Maino e marzo come mese del collaudo dell’appalto. Nello stesso documento compare una perizia suppletiva e di variante, allora in corso di approvazione, motivata da opere impreviste, imprevedibili e complementari.

Il monitoraggio PNRR della Regione Lombardia, aggiornato al 18 luglio 2026, restituisce invece un calendario successivo: per il progetto complessivo di via Bramante l’esecuzione dei lavori risulta registrata come conclusa il 30 giugno, mentre il collaudo è indicato come in corso, con conclusione prevista il 30 settembre 2026.

Alla data del bando, dunque, la nuova scadenza del collaudo non è ancora trascorsa.

Il punto non è sostenere che un collaudo previsto a settembre sia già in ritardo il 21 settembre. Sarebbe una forzatura. Il punto è ricostruire che cosa sia accaduto tra la previsione iniziale di marzo e il successivo calendario registrato dalla Regione, distinguendo l’intero programma dalla posizione specifica della cascina.

Il monitoraggio regionale registra inoltre come realizzati i due indicatori quantitativi principali dell’intervento: 180 alloggi oggetto di riqualificazione e 20.258 metri quadrati di spazi pubblici beneficiari del sostegno. È un dato di monitoraggio, non la prova che ogni locale sia già accessibile ai cittadini.

Per la cascina, invece, il Comune sta ancora cercando gli operatori che dovranno occuparne gli spazi. Non soltanto il bar: è stato pubblicato anche un avviso per le attività sociali affidate agli enti del Terzo Settore.

Il progetto può risultare avanzato nei sistemi di monitoraggio e, allo stesso tempo, non aver ancora aperto tutte le sue porte al quartiere. È esattamente il passaggio che l’amministrazione deve rendere comprensibile.

La variante e gli importi diversi per lo stesso appalto

L’appalto che comprende Cascina Maino viene aggiudicato l’11 giugno 2024 al raggruppamento formato da Rifra Costruzioni Generali e Consorzio Triangolo Lariano. Alla gara arrivano due offerte; il ribasso è del 17,659 per cento.

L’esito pubblicato in Gazzetta Ufficiale indica un importo contrattuale di 6.405.363,38 euro. La stessa cifra compare nella documentazione di ALER relativa al preventivo 2025.

Nella relazione al preventivo 2026, invece, l’importo riportato per il secondo appalto sale a 6.951.813,49 euro. La differenza tra i due valori è di 546.450,11 euro.

Il dato va maneggiato con attenzione. Il secondo appalto non riguarda esclusivamente Cascina Maino: comprende anche interventi sugli edifici residenziali, sul fienile, sulle aree esterne e sui percorsi lungo il Villoresi. Sarebbe scorretto attribuire automaticamente alla cascina tutto il mezzo milione di differenza.

Nello stesso documento del 2026, però, ALER riferisce che per il lotto è in corso l’approvazione di una perizia suppletiva e di variante per opere impreviste e complementari. Due informazioni che, lette insieme, impongono almeno una spiegazione: quale importo comprende il contratto aggiornato, quali lavorazioni sono state modificate e quale parte della variante interessa Cascina Maino?

Non c’è, nei documenti esaminati, una dimostrazione che il cedimento della muratura abbia provocato quella differenza economica. C’è invece un appalto identificabile, un importo iniziale, un importo successivamente riportato da ALER e una procedura di variante. Gli atti necessari a collegare questi elementi non sono contenuti nel bando del bar.

Il progetto rivisto e le attività che rischiano di restare sulla carta

La questione economica non nasce nel 2026.

Durante il sopralluogo del dicembre precedente, Pilotto aveva spiegato che il progetto ottenuto dalla passata amministrazione era stato rivisto insieme ad ALER a causa di una differenza di quattro milioni tra i costi delle opere previste e il finanziamento disponibile. Una dichiarazione riferita alla revisione del progetto, non alla scoperta di quattro milioni di extracosti successivi.

C’è poi un passaggio della documentazione ALER sul 2024: l’ente riferiva che era allo studio, insieme al Comune, una richiesta al Ministero delle Infrastrutture per rimodulare il progetto, con la possibile eliminazione di alcune attività. Che cosa sia stato effettivamente chiesto e approvato non emerge dagli atti finora esaminati.

Il tema è tutt’altro che astratto per chi vive a San Donato.

Cascina Maino era stata raccontata inizialmente come un luogo capace di ospitare laboratori artigianali, ciclofficina, panetteria, birrificio, attività formative e spazi per le associazioni. Negli incontri di quartiere sono comparsi anche aule studio, coworking, locali polifunzionali e servizi rivolti ad anziani e adolescenti. Alcune erano ipotesi, altre funzioni presentate come parte della trasformazione: non tutte possono essere considerate opere definitivamente promesse.

La destinazione oggi descritta negli atti per il bar è più circoscritta: centro civico Regina Pacis-San Donato, politiche abitative, spazi per enti del Terzo Settore, attività intergenerazionali e caffetteria.

Quali funzioni sono rimaste, quali sono cambiate e quali non verranno realizzate? È una questione da distinguere dalla polemica sui tempi, perché riguarda la sostanza di ciò che i residenti riceveranno dopo anni di cantiere.

Il bar da 30mila euro e una gara che guarda soprattutto al canone

Dentro questo progetto il Comune mette ora a gara 155,30 metri quadrati a uso esclusivo, oltre all’utilizzo prioritario, ma non esclusivo, degli spazi esterni e di una terrazza che dovrà restare disponibile per dieci utilizzi istituzionali all’anno.

La concessione durerà quattro anni, con possibilità di rinnovo per altri due. Il canone parte da 15mila euro annui più IVA, ma dovrà essere necessariamente aumentato dai concorrenti: sono ammessi rialzi minimi di 50 euro e l’aggiudicazione potrà avvenire anche con una sola offerta valida.

Il Comune ha previsto inoltre fino a 30mila euro, IVA compresa, per gli arredi iniziali. Il gestore potrà recuperare le spese documentate per bancone, retrobanchi, tavoli e sedie attraverso lo scomputo del canone, previa autorizzazione. Gli arredi così finanziati diventeranno proprietà comunale alla conclusione della concessione.

Non è un regalo in contanti al privato e non è, di per sé, una concessione anomala. Ma il meccanismo economico va letto insieme al calendario: la determina impegna 10mila euro per il 2026, altri 10mila per il 2027 e altrettanti per il 2028; le offerte, intanto, scadranno soltanto il 21 ottobre e la data di consegna del locale non è fissata nel bando.

Il futuro gestore dovrà allestire il bar e assumersi le spese di avvio, mentre l’amministrazione si riserva di non riconoscere somme per eventuali slittamenti. È un’incertezza concreta, non soltanto una questione di formulazione.

Colpisce anche il criterio di selezione: a decidere sarà il maggior canone offerto, senza una valutazione comparativa con punteggi dedicati al progetto sociale del concorrente. Il bar dovrà tuttavia collaborare con il centro civico, le associazioni e le iniziative del quartiere. L’impegno sociale è un obbligo della gestione; nella competizione tra gli aspiranti concessionari, invece, prevale il rialzo economico.

Le piccole crepe nelle carte e la data che ancora manca

L’esame incrociato del bando e della convenzione mostra infine alcune difformità meno appariscenti, ma concrete per chi dovrà firmare.

Il bando richiede una cauzione definitiva pari al dieci per cento dell’importo complessivo della concessione; la bozza contrattuale presenta ancora una cifra da completare, accompagnata dalla dicitura diecimila/00. Per registrazione e bollo il bando prevede una ripartizione tra le parti, mentre la convenzione pone le spese contrattuali a carico del gestore. Compaiono inoltre rinvii normativi e numerazioni di articoli non perfettamente aggiornati.

Possono essere errori di redazione destinati a essere corretti prima della firma. Non costituiscono, da soli, la prova che la procedura sia viziata. Sono però un’altra ragione per pretendere chiarezza sulle condizioni di un affidamento che deve ancora essere aggiudicato.

La questione centrale resta quella con cui questa storia è cominciata. Nel 2023 si parlava della fine del programma entro marzo 2026. A dicembre 2025 la previsione per Cascina Maino veniva confermata. Nel preventivo ALER il restauro aveva perfino una data precisa, il 10 marzo. Nel successivo monitoraggio regionale il calendario complessivo arriva al 30 giugno per i lavori e al 30 settembre per il collaudo. Nel frattempo, il Comune mette a gara il bar e avvia l’assegnazione degli spazi sociali.

Non basta mettere in fila queste date per parlare di fondi PNRR perduti, lavori irregolari o responsabilità accertate. Gli atti disponibili non dimostrano nulla del genere. Consentono, però, di misurare la distanza tra il calendario iniziale e quello successivo, di individuare una variante e di chiedere conto del valore aggiornato dell’appalto e delle funzioni effettivamente conservate nel progetto.

Il 21 ottobre si saprà quali operatori avranno presentato un’offerta per la caffetteria. Per chi abita a San Donato, la domanda viene prima del nome del futuro barista e del prezzo di un caffè: quando aprirà Cascina Maino, e quanto del progetto raccontato negli anni diventerà finalmente un luogo da usare?